Ruim vijftig leden betraden 10 oktober jl. de Arena van Lomans voor lezingen van Hoogleraar Housing Systems Peter Boelhouwer en Architect/urbanist Albert Herder. Boeiende sprekers, die veel food for thought de arena in slingerden. Hamvraag: de Nederlandse woningmarkt functioneert momenteel niet goed: wat kunnen we er aan doen? Haast overbodig te zeggen dat het na de lezingen ook met de food & beverage (en bijpraat) weer goed zat de 10e. Geen overbodige mededeling: er waren wat aanloopproblemen met het inloggen op de nieuwe website. Voor wie zich nog opnieuw aanmelden moet: volg de instructies verderop in deze nieuwsbrief.
Prof.dr. Peter Boelhouwer is geen onbekende in onze kringen en inmiddels ook bij het ‘gewone volk’ bijna een BN’er, zo vaak duikt hij in de media op. De van huis uit sociaal geograaf is sinds 2001 hoogleraar Housing Systems (Afdeling Management in the Built Environment) aan de TU Delft. Zijn specialisme: ‘Woningmarktbeleid: hoe maak je het, en hoe evalueer je het?’. “De Nederlandse woningmarkt functioneert op dit moment niet goed”, trapte Boelhouwer de themabijeenkomst af. “De huizenprijzen zullen verder stijgen, de woningproductie valt nog lager uitvalt dan de cijfers waarmee nu gerekend wordt en we hebben te maken met onzekerheden als de handelsoorlogen, Brexit, de rente en natuurlijk het hele stikstofverhaal.”
De Moeder van alle fricties op de huidige woningmarkt is natuurlijk het oplopend woningtekort volgens Boelhouwer. “Aan de ene kant groeide de bevolking de afgelopen jaren veel sneller dan beleidsmatig verondersteld werd, aan de andere kant stagneert de woningbouwproductie. De stelselmatige onderschatting van de bevolkingsgroei (‘Wordt het 18 miljoen, of misschien wel 24?’) kan verklaard worden uit het feit dat de afgelopen jaren de netto-migratie niet rond de 20.000 personen bedroeg, maar tussen de 80.000 en 100.000 uitkwam. De eerste jaren kwam dit door de komst van asielzoekers, daarna door de toename van het aantal arbeidsmigranten. Omdat onze arbeidsmarkt steeds krapper wordt, is de verwachting dat het migratieoverschot ook de komende jaren nog hoog zal blijven. Deze verwachte toename maakt echter geen deel uit van de CBS-bevolkingsprognoses, waardoor de toekomstige woningbehoefte in veel gemeenten te laag wordt geraamd.” En met één of twee Polen-hotels kom je er dan niet stelde Boelhouwer.
Ondanks de toegenomen vraag schommelde de nieuwbouwproductie de laatste jaren rond de 50.000 woningen, stijgend naar 62.000 in 2017 en 66.000 in 2018. “Om de groeiende woningvraag enigszins bij te houden is volgens de Bouwagenda echter een jaarlijks aantal van 100.000 noodzakelijk. Da’s een flink gat en de toekomst ziet er wat mij betreft dan ook weinig rooskleurig uit. Zeker als je daarbij bedenkt dat het aantal verleende bouwvergunningen al daalde, zelfs voordat we te maken hebben met de stikstofproblematiek.”
Een van de andere big issues die Boelhouwer aansneed was de discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt en het feit dat vooral senioren, starters en de middeninkomensgroepen daar de dupe van worden. “Door de, mede vanwege het woningtekort, sterk stijgende woningprijzen en de beperkingen in de woningfinanciering hebben veel huishoudens in met name de Randstad niet langer toegang tot de koopsector en is de druk in de huursector verder opgelopen. En dus zijn vooral de lagere en middeninkomensgroepen, waaronder veel starters, de klos. De problematiek van de middeninkomens is wellicht het meest schrijnend en kan vrijwel volledig door inconsistenties in het huidige woonbeleid worden verklaard. Zo is het beleid in de sociale huursector in toenemende mate gericht op het huisvesten van de laagste inkomensgroepen. Corporaties moeten 90% van hun vrijkomende huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van zo’n 38.000 euro. In de praktijk betekent dit dat veel huishoudens met een inkomen vanaf een kleine 2000 euro netto in de maand zijn aangewezen op de private markt. Dat is vaak te weinig om een koopwoning aan te schaffen, zelfs wanneer dat qua maandlasten goedkoper is dan een particuliere huurwoning. Die laatste categorie is aanmerkelijk duurder, zeker in de gebieden waar de druk op de markt hoog is zoals ook hier in Amersfoort, en bovendien dun gezaaid. Ook leert de praktijk dat particuliere verhuurders – ik sprak er hier net een paar – hun inkomensnormen steeds verder aanscherpen. In tegenstelling tot corporaties kunnen zij immers aan risicoselectie doen. De middeninkomensgroepen die op de Nederlandse woningmarkt op zoek zijn naar een passende woning vallen dus letterlijk tussen wal en schip. Voor een sociale huurwoning verdienen ze net teveel, voor een koopwoning komen ze niet in aanmerking en een particuliere huurwoning is in veel gevallen te duur of zelfs niet beschikbaar. Deze situatie kan deels verklaard worden doordat de beleidsuitgangspunten in de deelsectoren van de woningmarkt niet op elkaar aansluiten en deels door het ontbreken van een middensegment aan huurwoningen. Dat laatste segment komt in ons land maar moeizaam van de grond omdat het in tegenstelling tot de sociale huursector en de koopsector niet gesubsidieerd wordt. Hier wreekt zich het ontbreken van een eigendomsneutraal woonbeleid, waarin de overheid kopen en huren financieel gelijk behandelt”, stelde Boelhouwer.
Na deze, en tal van andere bespiegelingen kwam ook Boelhouwer op het punt: er zijn dus flinke problemen, maar wat gaan we er aan doén? Hoe zorgen we voor meer huisvesting, hoe ziet dat er letterlijk en figuurlijk uit en waar moet het gebeuren? Het leverde, ook vanuit Lomans’ Arena, het nodige op. Voor wat betreft het wat: natuurlijk vooral veel nieuwbouw, beter gefaciliteerd door een overheid die eens knopen door moet hakken. “Landelijke regie, overigens niet alleen als het om bouwen gaat maar ook op het vlak van energie en infrastructuur. En doe dit het liefst ook anticyclisch, niet alleen in tijden als de zon schijnt. En soms zullen microwoningen, Tiny Houses of zoiets als Heijmans’ One-concept de oplossing zijn in bijvoorbeeld centrale stadswijken. Of denk aan de ontwikkeling van een flexibeler schil, zoals ze in Rotterdam waar ze in één klap drieduizend prefabwoningen willen neerzetten.”
Als een mooi voorbeeld van waar er zinnig gebouwd kan worden haalde de geboren Hagenees locaties bij lightrailstations in de Rijnmond aan. “Ontwikkel dus naast binnenstedelijke transformatiezones ook uitleglocaties die goed zijn verbonden met het openbaar vervoer in het algemeen.”
Andere conclusies die Boelhouwer trok en aanbevelingen die hij deed? Teveel om op te noemen, dus slechts een greep voor diegenen die er de 10e niet bij konden zijn:
- we moeten de bestaande woningvoorraad veel efficiënter gebruiken. Denk bijvoorbeeld aan meer mensen in één koop- of huurhuis laten wonen. Stimuleer gemeenschappelijk gebruik van woningen (friendsconcepten).
- zorg voor zo min mogelijk (wettelijke) belemmeringen die voldoende woningdifferentiatie naar prijsklasse in nieuwe en bestaande wijken mogelijk maken.
- richt woningbouwprogramma’s zo in dat er een optimale doorstroming ontstaat. Stel via lokaal woningmarktonderzoek vast welk woningbouwprogramma het meest optimale resultaat oplevert. “Ik sprak hier net al twee mensen die bij wijze van spreken wilden ruilen. Zorg dat de senior zijn jaren dertig woning makkelijker kan inruilen voor een passend appartement of zorgwoning en daarmee de weg vrij maakt.”
- organiseer de doorstroming in de sociale huurvoorraad via wortel en stok. Dat kan door de huur van hogere inkomens op te trekken en aan scheefwoners (zowel naar huishoudensgrootte als naar woonuitgaven) voorrang te geven bij het verdelen van vrijkomende woningen.
- pak huisjesmelkers en illegale bewoning daar waar mogelijk hard aan. Geef ruimte aan en maak afspraken met corporaties om huurwoningen in het middensegment duurzaam te ontwikkelen en te beheren. Met de door de regering aangekondigde verruiming van de markttoets ontstaat hier in de nabije toekomst ook meer ruimte voor.
- maak maximaal gebruik van de ruimte om gezinnen met middeninkomens in de sociale huursector woningen toe te wijzen.
- zorg ook op lokaal niveau voor een heldere normering van de woonlasten en spreek lokale spelers daarop aan in o.a. de prestatieafspraken, met name als het gaat om de toewijzing van woningen.
- dat er op de plekken waar het economisch goed gaat gewoon te weinig woningen zijn, is voorlopig nog wel een gegeven. Houd dus rekening mee dat overspannen woningmarkten zich verplaatsen naar buiten de Randstad. En dat steden als Amersfoort, Zwolle en Apeldoorn er ook mee te maken krijgen. Of hebben, zie een kader hieronder.
- bouw waar vraag naar is. Starters willen eengezinshuizen zoals ze in de tijden van Groeikernen en Vinex gebouwd werden, in steden schieten vooral dure appartementencomplexen uit de grond waar qua inkomen en levensfase bij wijze van spreken alleen de Boelhouwers en Herders zouden kunnen wonen. De eerste gaf aan dat zeker niet te gaan doen, nu in de buurt van zijn werkplaats Delft wonend ergens op een plek met groen!
Groen: een thema dat Albert Herder vervolgens zo nu en dan ook in de mond nam.
Albert Herder (bouwjaar 1960) studeerde aan de Academie van Bouwkunst in Amsterdam en is partner bij Studioninedots. Hij heeft meerdere belangwekkende en prijswinnende woongebouwen op zijn naam staan en is een specialist in het maken van collectieve stedelijke voorzieningen en het transformeren van voormalige industriële locaties en oude kantoorgebouwen. Verder is hij mede-initiatiefnemer van de CreativeSpace 111.amsterdam en actief in de netwerkorganisatie CommonSpaces die zich richt op de vitaliteit van de fysieke of virtuele stedelijke leefomgevingen. Herder is lid van de commissie Architectuur van het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie, was recent jurylid van Utrechtse Rietveldprijs en Archiprix, geeft lezingen op (inter)nationale conferenties en is als docent en adviseur verbonden aan de Academie van Bouwkunst Amsterdam. “Maar het begon voor mij allemaal in het groen op een boerderij hier vlakbij in Leusden, waar ik geboren ben. En voordat ik in Amsterdam ging studeren ging ik naar de MTS in Amersfoort.”
In de vooraankondiging die Herder ons stuurde liet hij weten dat hij (en ‘zijn’ Studioninedots) ontwerpt “met en voor mensen die plekken en processen durven te herdefiniëren, mensen die ondernemend zijn, onafhankelijk denken en vernieuwingsdrang hebben met de focus op sociale innovatie. Een uitgesproken ontworpen collectieve plek faciliteert dynamiek, heeft een positieve impact op gedrag en beleving, en/of is voor lange tijd domweg een bijzonder prettige plek om te wonen en/of te werken.” Albert legde dit verbaal uit aan de hand van deze basissheet that summed it up, een sheet die tijdens de themabijeenkomst steeds terugkwam:
Met bovenstaand als onderligger vatte Herder drie thema’s bij de hoorns: Samen Wonen (architectuur kan het dagelijks leven van mensen op een positieve manier beïnvloeden), Tolerant Wonen (hoe maak je een ontwerp van een open stad, een plek voor innovatie en exploratie?) en Duurzaam of Circulair Wonen (strategieën voor duurzame en circulaire leefgemeenschappen). Zijn verhaal onderbouwend maakte de architect/urbanist zoveel mogelijk gebruik van concrete projecten. Wij pikken er drie uit:
Onder de naam ’Nieuw Suiker’ ontstaat in de stad Groningen op het terrein van de voormalige Suikerunie een gebied waar niet het stapelen van stenen centraal staat, maar het op innovatieve wijze vergroten van de kwaliteit van leven. Bij de ontwikkelstrategie werkt Studioninedots er met hun Cityplot-methodiek, waarmee thema’s als circulariteit, diversiteit en collectiviteit, ruimtelijk en in verbinding met elkaar, worden gerealiseerd. Herder: “In Groningen combineren we deze methodiek met het verder evalueren van het bestaande landschap. Die verwevenheid met het landschap biedt aanknopingspunten voor het ontstaan van verbindingen op alle niveaus hierboven. Ruimtelijke en economische verbindingen ontstaan door het verknopen van de bestaande stad met het ommeland met de kreken en vloeivelden daar. Sociale relaties ontstaan door het stimuleren van ontmoetingen en initiatief. En duurzaamheid floreert door het circulair organiseren van energievoorzieningen. Al met al zorgt ’Nieuw Suiker’ zo voor sociaal-economische groei voor de hele stad Groningen én voor het platteland. En er komt zo energie vrij voorbij de grenzen van het project.” Meer concreet bestaat Nieuw Suiker uit verschillende zones, waarbij het bestaande landschap steeds uitgangspunt is voor verdere ontwikkeling. “In het hart van het gebied ligt de voormalige suikerfabriek. Er omheen ontstaat een stadse buurt met levendige pleinen en straten. In het van oudsher waterrijke gebied dat daaraan grenst, krijgen historische kreken opnieuw de ruimte. Daar vormt zich een verzameling van buurtschappen waar je kunt wonen in het landschap. En ‘vrijbuiters’ en innovatieve stadslandbouwers kunnen tenslotte terecht in het dijkenlandschap, dat bestaat uit langgerekte ‘terpen’ die grenzen aan het producerend landschap. Stad en platteland, creativiteit én productie; hand in hand verbonden op alle niveaus, bij elkaar.”
Naast dit project stipte Herder ook een ander, vergelijkbaar project aan: Buiksloterham op de Amsterdamse Noordelijke IJ-oever. “Ook hier werken we met de Cityplot-methodiek. Wat ooit één van de meest vervuilde industriegebieden van Amsterdam was, verandert in een duurzaam gebied voor wonen en werken. Bewoners, bedrijven, (kennis)instellingen en de gemeente Amsterdam werken er samen aan de ontwikkeling van een circulaire stadswijk. Ze richten zich op duurzame energie, slim omgaan met grondstoffen, hergebruik, klimaatbestendigheid en duurzaam verkeer en vervoer. Maar er is ook aandacht voor de beweging van bezit naar gebruik en het ontwikkelen van nieuwe modellen voor productie, consumptie, distributie en logistiek. Er komen ongeveer 520 woningen: 382 marktwoningen (huur en koop) en 138 sociale huurwoningen. Een deel van de woningen wordt door particulieren zelf ontwikkeld.”
Een ander project waar Albert Herder tijdens de themabijeenkomst op inging is het Smakkelaarsveld in Utrecht (links), dat eenmaal gerealiseerd Smakkelaarspark zal heten (rechts). Met de grote hoeveelheden bussen, treinen, auto’s, fietsers, trams en zelfs boten is ‘het veld’ momenteel nog een orkaan van beweging, geluid en dynamiek. Maar als het aan Herder cs ligt horen we er binnen afzienbare tijd vogels fluiten, water kletteren en geroezemoes van mensen en muziek. “Het Smakkelaarspárk wordt het stille Oog van de Orkaan”, vertelde Herder na afloop. “De locatie verandert in een hoogwaardig stadspark waar wonen en groen samengaan (en die laatste ook de hoogte in, in/op het gebouw). Het gebied wordt weer verbonden, hersteld. “De Leidse Rijn wordt doorgetrokken, zodat bootjes straks tussen de binnenstad en de Munt kunnen varen. Over de Leidse Rijn leggen we twee bruggen aan zodat het Smakkelaarspark goed te bereiken is. Ten slotte wordt een zo groot mogelijk park aangelegd, waar je even kunt ontkomen aan de hectiek van de stad.” Herder vertelde dat er heel wat varianten en berekeningen de revue passeerden voordat gebouwen en groen in de meest optimale verhoudingen (“En letterlijk invalshoeken”) ten opzichte van elkaar in het ontwerp ingetekend waren.
In het Smakkelaarspark komen ongeveer 150 woningen in het middenhuur segment, de vrije sector huur en vrije sector koop. De gebouwen staan deels op de overkluisde bus- en trambaan, waar vervolgens het groene park overheen wordt aangelegd. “Iets wat ze ook elders vaker zouden moeten doen”, knipoogden Herder en Boelhouwer. En in de categorie verbinding & koppeling: onder het park komt een kelder, een culturele hub met dagelijks een gevarieerd en inspirerend programma. In het midden van het park kun je straks genieten van een drankje en hapje op een terras, en er is een gebouw met volop ruimte voor creatieve ondernemers, zoals een bootcampclub.” Indachtig het thema groen in binnensteden brengen, in parkjes of in/op gebouwen ging Herder ook in op een ander, vergelijkbaar project, waarvan de naam voor zich spreekt: Tuinstad 5.0.
In de discussie na afloop werd tenslotte nog ingegaan op de rol van de corporaties (geef ruimte aan en maak afspraken met ze om huurwoningen in het middensegment duurzaam te ontwikkelen en beheren), gebiedsontwikkeling (ruimte geven aan nieuwe spelers, denk aan de leveranciers van bijvoorbeeld energie, big data en levensmiddelen?) en overheden (moeten meer de regie pakken en meer anticyclisch te werk gaan met het oog op de toekomst). En ja: het zal zelfs dan lokaal niet altijd even makkelijk zijn om initiatieven van de grond te krijgen. Zo bleek uit een voorbeeld van een later binnenkomende NAVS’er, die in het Amersfoortse een mooi ontwikkelingsproject voor ogen heeft wat volgens hem een win/win-is voor alle partijen, maar het maar niet rond krijgt.
Zowel Boelhouwer als Herder konden niet veel meer voor hem betekenen dan wat bemoedigende woorden in lijn met bekende vastgoedbranche-credo:
‘Geef vooral niet te snel op…’
Martijn Boer:
‘Boeiende verhalen’
“Ik heb een zinnige avond gehad”, meldt Martijn Boer van BDG Architecten, dat vestigingen heeft in Zwolle, Almere en Amsterdam. Geen Amersfoort dus? “Nee, maar we doen hier wel dingen. Zo zijn we betrokken bij het Hogekwartier. Ik zie hier dus wel wat bekende gezichten rondlopen, al is het na de excursie in Tilburg pas de tweede keer dat ik kom. Ik vond het boeiend hoe Herder en Boelhouwer de processen over waar we naartoe gaan benoemden aan de hand van actuele ontwikkelingen, cijfers en praktijkvoorbeelden. Het eerste wat in mij opkomt als ik denk aan De Toekomst? Hoe gaan we de uitdaging van het gasloos-tijdperk aan met z’n allen.” Waar Martijn ook enthousiast van kan worden: een andere, met de NAVS vergelijkbare stichting: Stichting Het Utrechts ArchitectenCafé, waar hij al tien jaar (bestuurs)lid van is. “Het Utrechts ArchitectenCafé heeft als doelstelling architectuur in en rond Utrecht onder de aandacht te brengen. Zo organiseren wij een maandelijkse bijeenkomst voor architecten, stedenbouwkundigen, landschaps- en interieurarchitecten en belangstellenden, waarvoor wij gastsprekers uitnodigen. Incidenteel organiseren we ook excursies, filmavonden en borrels op locatie.” Eens buurten (iedereen is welkom bij activiteiten)? Neem contact op met Martijn.
Ben Schreuder:
‘Sprekers vulden elkaar aan’
Ben Schreuder loopt al wat langer mee dan Martijn. In de sector, en bij de NAVS. “Ik werk alweer 13 jaar bij Stevens Van Dijck als senior bouwprojectmanager, zowel in het voorbereidingstraject als de directievoering in de uitvoering. Woningen, maar vooral utiliteitsbouw; van retail, commercieel tot hotels. Op dit moment ben ik bijvoorbeeld druk met het projectmanagement van de herontwikkeling van Winkelcentrum Gouda en de directievoering bij Nieuw Hoog Catharijne Utrecht. En bij de NAVS zit ik ook al heel wat jaren. Mannen als Johan Herman de Groot en André Schokker ken ik al járen.” Het waren interessante lezingen vindt Bert. “De heren vulden elkaar ook goed aan. Mooi om te zien hoe ze een hele brede visie koppelen aan zo nu en dan de diepte ingaan. Maar ik ben vooral benieuwd hoe het nu verder gaat met De Stikstof in dit land. Wat een gedoe.”
After-party
Wat als gezegd weer wel goed verzorgd was bij Lomans: de borrel, het buffet en de napraat.
De gin-tonic vond gretig aftrek. En ook in de bar was het zoals altijd gezellig en brachten we als sociëteit in de praktijk wat we volgens de statuten zijn:
‘Hét platform zijn voor de bouw- en vastgoedbranche van Amersfoort en omliggende gemeenten. Vastgoedspecialisten uit alle vastgoedvelden vinden elkaar binnen de NAVS. De leden voelen zich senang binnen onze sociëteit. Leggen er contacten, wisselen kennis uit, ondersteunen en sparren met elkaar, brengen elkaars projecten verder en initiëren er samen nieuwe’.
Al werden het dit keer voor de meesten geen ‘kleine uurtjes’, want Oranje moest aan de bak tegen de Noord-Ieren. Thuis-altijd-lastig, zo bleek (bijna).
Toegift:
Huur? Hoofdprijs in Amersfoort (maar een kleine daling)
Nog geen week na de Themabijeenkomst Wonen publiceerde de Amersfoortse Courant een artikel over de situatie op de Amersfoortse huurmarkt. Wie in Amersfoort een huurhuis in de vrije sector zoekt betaalt opnieuw meer dan een jaar geleden. Een vierkante meter huis kostte tussen juli en september gemiddeld 11,63 euro: 30 cent meer dan dezelfde periode vorig jaar. Wel: een huurhuis was de afgelopen drie maanden iets goedkoper dan aan het begin van dat jaar. Toen gold een gemiddelde van 12,50 euro per vierkante meter, een absoluut record voor Amersfoort.
De Amersfoortse huurmarkt vertoont de laatste jaren hoe langer hoe meer gelijkenissen met een snelkookpan, schrijft de krant die zich baseerde op een onderzoek van woningplatform Pararius. Sinds 2015 zijn de prijzen niet meer gedaald. Begin 2018 kon Amersfoort zich qua huurprijzen zelfs meten met Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, met wie het de landelijke Top 5 van Duurste Huursteden vormde. Inmiddels staat Amersfoort niet langer in deze top 5, maar blijft het lastig een huis te vinden dat minder kost dan 1000 euro in de maand. In lijn met het verhaal van Peter Boelhouwer is de overspannen markt in Amersfoort volgens directeur Jasper Groot van Pararius vooral het gevolg is van de situatie in Amsterdam. “Wie daar helemaal geen huis meer kan betalen, zoekt uitwijkmogelijkheden en komt dan snel in het midden van het land uit. De vraag is daardoor in Amersfoort al jaren groter dan het aanbod; huizen staan niet lang op de sites van verhuurmakelaars.”
Maar niet alleen in de vrije sector is de situatie nijpend. Op een sociale huurwoning moet in Amersfoort inmiddels gemiddeld negen jaar worden gewacht, een koophuis kostte vorig jaar voor het eerst het recordgemiddelde van 350.000 euro. De oplossing, zo meent ook de lokale politiek: bijbouwen, en snel. Maar dat is lastig, onder meer omdat Amersfoort erg weinig grond in haar bezit heeft. Toch heeft Amersfoort zich tot doel gesteld binnen twaalf jaar 13.000 woningen extra te bouwen. De gemeente richt haar pijlen hierbij vooral op Kop van Isselt, de Wagenwerkplaats en Vathorst. Om deze operatie vlot te trekken, heeft de gemeente voor de zomer 2 miljoen euro per jaar extra uitgetrokken.
Ga voor meer informatie over deze materie en de situatie in andere steden naar de site van Pararius, www.pararius.nl .